Строительство частного жилого дома – процесс трудоемкий, не всегда быстрый, и требующий много внимания. Однако, далеко не все между домом и квартирой в тесной новостройке выбирают последнее. Дело в том, что жить недалеко от города, в собственном доме, гораздо комфортнее. Помимо того, что у вас есть возможность построить дом именно таким, каким вы хотите, вы получите в придачу еще и земельный участок, где сможете разбить сад или огород, либо поставить баню, гараж, беседку для летнего барбекю… К тому же, ни сверху, ни снизу вас не будут донимать шумные соседи. В общем, плюсов много, но главный из них – это выгода в цене, которую вы получаете в сравнении с покупкой квартиры в новостройке.
О том, почему строить дом дешевле, и какие кредиты для этого существуют, узнали у специалиста по кредитованию Ксении Гайнановой.

– В чем заключается отличие между квартирой и частным домом для специалиста по недвижимости?
– Во-первых, это разные объекты. И в том, и в другом случае, мы, в первую очередь смотрим на локацию, инфраструктуру, расположенную рядом с объектом недвижимости, где планируем жить.
Но когда мы покупаем частный дом на вторичном рынке, то обязательно смотрим, помимо документов, на дом, также документы на землю. Особое внимание здесь нужно обратить на статус земли: если это ИЖС, то на нем можно строить дом, а также ставить участок на кадастровый учет. Проблем не возникнет. Если же земли СНТ, то к постройкам на них будут предъявляться определенные требования – садовые участки имеют некоторые ограничения, о которых вам подробно может рассказать специалист по недвижимости или юрист.
Чтобы выбрать хороший готовый дом, нужно разбираться. Продавец может сказать, что дом подходит для круглогодичного проживания, а по факту вы получите дом, стоящий на сваях, где полы не утеплены. С наступлением осени по полам будет дуть, соответственно, в доме будет холодно, и жить там в холодное время года не получится – использовать его можно будет только как дачный.
С точки зрения ипотечных программ на дома на вторичном рынке, чаще всего на них выше первоначальный взнос, кроме того, не все банки кредитуют земельные участки с домами.

– Почему, на ваш профессиональный взгляд, лучше выбирать строительство дома, а не покупку квартиры? Где сейчас в Екатеринбурге можно построить дом?
– Во-первых, всегда лучше отталкиваться от запроса клиента. Клиент, как правило, сразу понимает, что ему нужен дом, а не квартира – или наоборот, поскольку не все могут жить за городом.
Во-вторых, дом можно построить по своему индивидуальному проекту. Специалисты, разрабатывая его, будут учитывать ваши интересы и потребности, поэтому в итоге вы точно получите такое жилье, которое для вас будет максимально удобным и комфортным.
Строить частные дома можно как на участках, которые уже есть в собственности, так и на новых. Происходит это так: человек покупает участок по льготной ипотеке и строится на нем в рамках этой же ипотеки. Я сотрудничаю с компаниями как по строительству домов, так и по продаже участков в коттеджном поселке, поэтому могу помочь и в подборе земельного участка нужной площади, и в заключении договора на строительство дома удобной конфигурации.
В черте города сейчас нет свободных участков, поэтому купить его уже не получится. Строительство возможно только на участке, который уже есть в собственности у человека. Также всегда важно обращать внимание на генплан – там видно, где планируется застройка.

– Действительно ли брать кредит на строительство дома выгоднее? Почему?
– Строительство собственного дома выходит, как правило, выгоднее, дешевле и быстрее, чем покупка квартиры в новостройке – и это при одинаковых процентных ставках.
Возьмем для сравнения строительство дома 32 м2 и квартиру-студию с готовой чистовой отделкой от застройщика. Строительство дома обойдется без отделки у компании-партнера от 1.890.000, студия же в новом жилом комплексе будет стоит гораздо дороже.
Но опять-таки, нужно учитывать, подойдет ли клиенту собственный дом: есть ли у него дети, нужны ли рядом школы, секции, есть ли возможность возить на них ребенка, если они расположены далеко от дома.

– Какие предложения у банков сейчас есть для тех, кто хочет построить дом в кредит?
– Дома можно строить по господдержке (ставка до 8%), по семейной ипотеке (ставка до 6%), IT-ипотеке (ставка до 5%).
Можно строить дом как силами подрядной компании, так и самостоятельно. В каждом банке есть свои особенности: кто-то работает только по строительству подрядными компаниями, есть те, кто кредитует оба способа.
В зависимости от банка, минимальный возраст заемщика должен составлять 18-21 год, максимальный возраст для одобрения такого кредита – 70-75 лет. У каждого банка свой портрет заемщика, поэтому лучше всего консультироваться со специалистом, который подберет предложения, подходящие именно вам.
Также банк может запросить поручителя или дополнительный залог – в зависимости от программы кредитования и самого заемщика, и его дохода.
В качестве подтверждающих документов для первоначального взноса вы можете предоставить в банк расписку, приходно-кассовый ордер – при договоре подряда; чеки на стройматериалы или размещение денежных средств на счете. Средства материнского капитала также можно использовать в качестве первоначального взноса или в качестве частично досрочного погашения – такая возможность зависит от банка. Поэтому очень важно пользоваться услугами специалиста по кредитованию, чтобы не упустить выгодных предложений.

– Кто может получить кредит с господдержкой? Какие условия должны выполняться?
– Для получения ипотеки по госпрограмме вы должны обладать гражданством РФ – это главное условие. Сумма кредита не должна превышать 6 миллионов рублей, а брать такую ипотеку можно только один раз в жизни. Зато по госпрограмме вы сможете построить дом как по договору подряда, так и самостоятельно, а кредит будете выплачивать по невысокой ставке – до 8% годовых.
Также пока еще есть возможность взять семейную ипотеку. Для нее у заемщика и его детей должно быть гражданство РФ. Есть и еще нюансы: например, если в семье один ребенок, то он должен быть рожден в период с 01.01.2018 года по 31.12.2023 года; если детей двое, то им обоим должно быть меньше 18 лет. Также допускается один ребенок до 18 лет с подтвержденной группой инвалидности.
Такой кредит выдается суммой до 12 миллионов рублей в Московской области и до 6 миллионов во всех остальных регионах страны. Строить дом, взятый в семейную ипотеку, можно только по договору подряда. Кредит также выдается один раз в одни руки, но со ставкой еще ниже – уже до 6% годовых.

– Поделитесь, пожалуйста, интересным кейсом из вашей практики.
– У меня был клиент – индивидуальный предприниматель на патенте. В собственности у него было 2 участка, на один из них он получил разрешение на строительство.
На момент начала нашей работы на границе участков уже строился дом своими силами. Мы запустили процедуру объединения участков, чтобы в дальнейшем можно было без проблем поставить дом на кадастровый учет.
В банке произошли изменения в плане согласования недостроя при строительстве своими силами. Недострой могли прокредитовать только на стадии, если нет крыши – а она уже была сделана. Но мы нашли решение, которое помогло избежать требования к стадии строительства дома и получили согласование и одобрение сделки, после чего подписали кредитный договор.

Ксения Гайнанова. Специалист по кредитованию

Интервью: Ульяна Буркова