Ипотека – что это такое и с чем ее едят?

На этот и другие вопросы отвечает эксперт рынка недвижимости, член УПН, генеральный директор агентства недвижимости «СВИТ ХОУМ» Ольга Шабурова.

– Ольга Андреевна, почему ипотека стала самым массовым и востребованным инструментом на рынке недвижимости?
– Она снимает главное ­препятствие на пути совершения сделки – нехватку денежных средств у покупателей. Благодаря ипотеке приобретение недвижимости происходит здесь и сейчас, обеспечивается своевременный расчет с продавцом. С помощью этого инструмента можно приобретать строящееся и вторичное жилье, а также коммерческие площади.
Для получения денежных средств по более низкой ставке можно прибегнуть к «Ипотеке под залог имеющегося недвижимого имущества». В отличие от потребительского кредита ипотека – продукт залоговый. Ипотечные денежные средства нельзя просто так получить в банке, необходима процедура согласования объекта залога с банком, в которую входит предоставление пакета документов.
? – Насколько сложен процесс согласования?
– Согласование ипотеки по строящемуся жилью намного проще. А по вторичному жилью банк проводит экспертизу, обычно – за предшествующие три года. А если за это время было несколько переходов права собственности? Скажу сразу, такой объект я никогда не порекомендую к покупке. Банк запрашивает правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, также могут понадобиться дополнительные документы, подтверждающие «титульную» чистоту выбранного объекта.
В обязательный пакет входит отчет об оценке рыночной стоимости. Если стоимость в отчете не будет дотягивать до той, за которую вы приобретаете объект, банк попросит увеличить вас размер первоначального взноса. К сожалению, такие случаи в нашей практике случаются.
? – В чем преимущество оформления ипотеки через обращение в ваше агентство? Не проще ли заемщику самостоятельно оформить этот кредит в банке?
– Агентство «СВИТ ХОУМ» работает со всеми ведущими банками, выступая в роли ипотечного брокера, и поэтому имеет целый ряд льгот и преференций. Наши специалисты клиентоориентированы и заинтересованы в экономии средств клиента, как следствие, подбирают для него максимально выгодную схему с минимальной ставкой платежа по кредиту.
Мы имеем богатый опыт работы с кредитными организациями, знаем «кухню» принятия решений о предоставлении кредитов изнутри, хорошо ориентируемся в льготах и преференциях, которые могут быть предоставлены заемщику. Кроме того, «СВИТ ХОУМ» полностью берет на себя юридическое сопровождение сделки, проверяет ее чистоту, то есть нет ли потенциально возможных спорных участников, которые смогут претендовать на вашу недвижимость уже после совершения сделки?
? – Несколько слов о рефинансировании ипотеки. Насколько сложно частному лицу пройти этот процесс самостоятельно?
– Рефинансирование – процесс более трудоемкий, чем оформление ипотеки. Первый этап – подбор наиболее низкой на сегодня процентной ставки. Профессионал рынка имеет определенные преимущества, а также информацию об ипотечных программах, которая недоступна обывателю.
Второй этап наступает после выбора банка, он заключается в получении одобрения по заемщику. Третий этап предполагает сбор документов и оценку. Четвертый этап – подписание нового кредитного договора с подачей документов на регистрацию ипотеки, только уже не в силу закона, а в силу договора. Ну и в завершение всего цикла – этап выведения из-под залога предыдущего банка-кредитора.
Многие заемщики считают, что сделать рефинансирование после использования МСК (материнского семейного капитала) в досрочное гашение невозможно. Это не так! На сегодня мы имеем возможность такого рефинансирования, большинство банков берут такие залоговые объекты. Но обязательства по наделению детей долями в залоговом объекте возникают после выплаты ипотечного кредита.
? – От чего зависит ставка ипотечного кредита? Кто может претендовать на льготные ипотечные программы?
– Ставка по ипотечным кредитам прямо зависит от ставки рефинансирования ЦБ РФ. В 2021 году ставка ЦБ повышалась несколько раз – соответственно, росли и ипотечные ставки. На сегодня процентная ставка составляет 10-11%.
В то же время на рынке первичного жилья до сих можно найти очень интересные предложения по ставке 3,7-6,5%, в зависимости от состава семьи. Такая низкая ставка возможна благодаря государственным субсидиям в рамках ипотечной программы «Семейная ипотека». Сделки по ней активно проводятся, и одобряются точно также, наравне с другими программами. Льготы предоставляются, если один из детей в семье родился после 1 января 2018 года. Если один из супругов моложе 35 лет, то семья может получить дополнительный дисконт к общей ставке в рамках программы «Молодая семья». Ипотечная ставка, как правило, сборная и может включать в себя целый ряд дисконтов.
Действует также госпрограмма «Сельская ипотека» с минимальной ставкой 2,5%, но она имеет ряд ограничений и распространяется не на все населенные пункты Свердловской области.
Могу еще выделить отдельную категорию процентных ставок, которые проставляются путем субсидирования от застройщиков, она бывает необычно низкой, но срок ее действия носит временный характер.
? – Каким критериям должна отвечать кредитная история заемщика, чтобы он получил ипотеку наверняка?
– Негативно повлиять на принятие решение банка об ипотеке может не только закредитованность или просрочка в погашении кредита, но и множество других факторов. Например, покупку одежды или обуви в рассрочку продавец нередко оформляет как микрозайм, что оставляет след в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ). Для банковских работников сам факт обращения клиента в микрокредитную организацию – тревожный звоночек, свидетельство, что клиент нестабилен и неблагонадежен. Решение по заемщику банк принимает быстро и зачастую в режиме автоматического скоринга, на основании данных ЦККИ и других информресурсов.
Но даже если наш клиент получил отказ по ипотеке (что бывает крайне редко), мы в большинстве случаев можем выяснить причины такого решения и даем рекомендации по оздоровлению своей кредитной истории.
Приведу в пример конкретный случай. Наш клиент получил отказ по ипотеке и искренне недоумевал, по какой причине. Когда мы начали разбираться, то выяснилось, что просрочки по кредитам были не у него, а у его супруги, с которой синхронизировалась его кредитная история. После нашего запроса и предоставления данных из ЦККИ, мы сумели оперативно решить ситуацию, семья санировала свои финансы и получила положительное решение по ипотеке.
? – А если на пути оформления ипотечного кредита неодолимым препятствием встает «серая» (неофициальная) зарплата?
– В этом случае мы предлагаем оформить ипотеку на несколько человек из числа близких родственников (мужа, жену, бабушку, дедушку), которые имеют официально подтвержденный источник дохода. Все они могут быть участниками сделки, созаемщиками и правообладателями.
Также существует вариант оформления ипотеки по двум документам, такая возможность появляется, когда у заемщика хороший первоначальный взнос.
? – Как Вы оцениваете минувший год? Ваши прогнозы на 2022 год?
– Весь 2021 год продолжался рост цен на недвижимость, начавшийся в 2020 году. Ставки ипотечного кредитования были самыми лояльными за мою практику. Каждый банк старался удивить своими маркетинговыми предложениями по ставкам. Различные льготные программы поддерживают молодые семьи и рынок нового жилья.
Текущий год сулит нам также рост, мы его уже наблюдаем. Поэтому советуем потенциальным клиентам не тянуть с решением о покупке жилья – завтра может быть дороже!
Я всегда на связи в Instagram, консультации бесплатны!
Сергей Северов
Екатеринбург, ул. Татищева, 64
+7 908 910 38 80
@shaburova6