– Я всегда буду верить, что покупка дома – отличная инвестиция.
– Почему?
– Потому что вы не можете жить в сертификате акций. Вы не можете жить во взаимном фонде. – Опра Уинфри.
Сегодня рынок недвижимости меняется до неузнаваемости. Вторичка стагнирует, банки выставляют новые условия застройщикам, инвесторы ищут более дешёвые точки входа на рынок при покупке недвижимости. О том, как сейчас выгоднее всего взаимодействовать с недвижимостью, узнали у риэлтора Марины Семеновой.
– Насколько сейчас выгодны инвестиции в недвижимость?
– Инвестиции в недвижимость выгодны всегда, и особенно – при росте инфляции. При растущих ценах на строительные материалы и рабочую силу растёт и сама стоимость недвижимости. И заработать можно как на её перепродаже – это так называемая спекулятивная стратегия, так и на сдаче в аренду.
Единственный нюанс сейчас – увеличение ключевой ставки по ипотеке, а также выставленные банками условия по компенсации застройщиками льготных ставок. Причём количество банков, в которых можно взять ипотеку на старых условиях – то есть, без субсидирования застройщиком разницы между ключевой и льготной ставками – минимальное.
Если ситуация не поменяется, то в будущем застройщики заложат эту комиссию в стоимость квартиры. Соответственно, если мы говорим о первичном рынке, то там жильё может подорожать минимум на 6-8%.
Доля ипотечных сделок среди всего объёма совершающихся сделок составляет порядка 70-90%, льготная ипотека из них – это 60-70%. И именно она определяет перспективы всего рынка.
– Если вкладываться, то во что? Какие объекты более рентабельны и почему?
– Во-первых, надёжными и довольно востребованными активами считаются торговые помещения. Расположенные в удачных локациях, с хорошим пешеходным трафиком, они будут пользоваться спросом как у арендаторов, так и у покупателей. Но найти такие помещения, чтобы взять в аренду или даже купить, крайне сложно.
Во-вторых, покупка квартиры в новостройке всё ещё считается актуальной, если правильно выбрать программу. Падают продажи по ипотеке – значит, нужно искать предложения застройщиков, позволяющие купить квартиру в рассрочку, с отложенным платежом и так далее.
Например, сегодня один из застройщиков предлагает обменять свою квартиру на вторичном рынке всего лишь за 100 000 рублей в качестве первоначального взноса. Есть и другое предложение: оплатить за квартиру 10% от её стоимости, оставшуюся часть – через 24 месяца.
Кстати, новый тренд сегодня – когда несколько человек (это могут быть даже не инвесторы) объединяются с целью купить объект недвижимости – например, квартиру – вскладчину. Такой способ позволяет выйти на сделку без участия банков.
По-прежнему востребованными остаются и земельные участки – особенно такие, которые можно выкупить у государства за 30-40 тысяч рублей при его рыночной стоимости в 400 тысяч рублей и выше.
Земельный участок под застройку тоже пользуется спросом, тем более что вариативность домов, которые предоставляют подрядчики покупателям, огромна.
Если говорить про зарубежную недвижимость, то сегодня взоры инвесторов направлены на такие направления как Грузия, Бали, Кипр…
Ещё один вариант заработать без больших вложений – купить паркинг или кладовку. При этом вкладываться необязательно именно в рынок Екатеринбурга – можно выбрать и другой город. Это актуальный способ заработка: например, в 2023 году стоимость кладовых, приобретённых в столице, увеличилась на 13%.
– Стоит ли сейчас покупать или продавать недвижимость? Как сделать это максимально выгодно?
– Любой риэлтор, работающий на рынке недвижимости не первый год, скажет, что ждать лучших времён – снижения цен, например, или их роста – бессмысленно. Если есть потребность улучшить свои жилищные условия, расширить бизнес, то лучше всего действовать здесь и сейчас.
Кстати, на рынке вторичного жилья сейчас именно такая ситуация: с начала года активизировались и продавцы, и покупатели.
Стратегии у продажи и у покупки разные, поэтому каждый случай нужно рассматривать индивидуально.
К примеру, при продаже вторичного жилья можно использовать аукционный метод продаж – это быстро и с максимальным количеством предложений от покупателей. Но эта стратегия подойдёт лишь замотивированным продавцам, у которых, во-первых, все документы в порядке, во-вторых, есть понимание о расходах на маркетинг, так как это его расходы, и в-третьих, при таком методе нужно платить повышенное агентское вознаграждение – как правило, это 6% от суммы сделки.
Если говорить про покупку новостройки, то нужно смотреть, какие программы предлагают застройщики, какие есть скидки и акции, и, конечно, важно понимать, что непринятое решение сегодня-завтра может обернуться разочарованием – поднимется цена, либо квартиру забронирует кто-то другой.
– Насколько напряжен сейчас рынок? Где ситуация сложнее – в жилой или коммерческой недвижимости?
– Информация о рынке недвижимости меняется каждый день. Про жилую недвижимость мы уже не раз говорили – это действительно нестабильная часть рынка, а вот в коммерческойнедвижимостиизменений обычно меньше – и происходят они реже. Хотя в прошлом году цены на коммерцию выросли. По сравнению с 2022 годом, когда рынок коммерции стагнировал, прошлый год показал рост и по аренде таких помещений, и по их продаже.
– Если всё-таки покупать, то на какие кредиты лучше рассчитывать?
– Несмотря на то, что сейчас закрываются многие льготные программы кредитования, в том числе, it-ипотека (совсем недавно 4 банка объявили о приостановке подачи заявлений), в некоторых банках пока можно взять ипотеку под 5-8% годовых.
Не отказываются застройщики и от траншевой ипотеки, и от рассрочек, и от субсидированных ставок в 1,99%. Но в нынешних условиях всё так стремительно меняется, что лучше разбираться во всех ставках и программах вместе со специалистом – тогда вы точно не упустите самый выгодный для себя вариант.
Марина Семенова. Эксперт по недвижимости
Интервью: Ульяна Буркова
