Строительные проекты имеют красивые имиджевые названия, а акции создают ощущение особой, уникальной выгоды. К этому необходимо добавить многочисленные заявления о том, что наступила эпоха лучших покупок и таких цен уже не будет никогда, да и ставка по ипотечному кредиту уже очень привлекательная. Особенно ярко эта активность проявляется в московском регионе, где дефицита в строительных проектах нет.
На доступность приобретения квартиры для конкретной семьи влияют следующие факторы:
— наличие квартиры с конкретными характеристиками в нужном районе (которая будет пригодна к проживанию в конкретный момент);
— финансовые возможности для приобретения квартиры.
Кстати, финансовые возможности тоже складываются из:
— стоимости самой квартиры, которая определяется умножением площади на стоимость кв. метра,
— размера накоплений на полную стоимость или на первоначальный взнос для кредита,
— ставки ипотечного кредита (считаем, что на жилье стандартного класса одобрение кредита уже решенный вопрос).
Квартира в новостройке – это одновременно расчет и выбор, которые неотделимы от вопросов «что, когда и как покупать»? Необходимо учитывать одновременно все факторы. Любое изменение эту конструкцию нарушает.
Что покупать?
Напомним о рисках при покупке новостройки. Основных два: финансовый и коммунальный.
Правительство постоянно совершенствует защиту интересов дольщиков. Так, в 2017 году заработает специальный Фонд, который призван устранить недостатки предыдущих способов защиты. Но заработает он не сразу, а распространяться его деятельность будет только на новые объекты. Так что надежная защита «светит» не всем.
Что делать, если нет возможности обратиться за помощью к специалистам?
Даже простая инструкция по выбору надежной новостройки включает около 10 пунктов. Как минимум два момента просты и не требуют много времени.
1. Обратите внимание на упоминание финансового партнера застройщика в виде крупного банка.
2. Зайдите на сайт указанного банка. Если застройщик фигурирует там в качестве партнера – это плюс.
3. Проверьте цену за метр. Она не должна быть значительно ниже, чем у аналогичных объектов. При разнице 30% надо обратиться за консультацией к специалисту.
Коммунальные риски вообще не видны сначала, но потом начнут осложнять жизнь. Это транспортная доступность жилья, социальная инфраструктура, управление домом.
1. Наведите справки у жителей соседних домов и найдите, кто будет управляющей компанией для этого дома.
2. Соберите отзывы. Помните: стоимость и качество коммуналки определяют дальнейший комфорт проживания. А покупать нужно только то, что нужно именно вам – вне зависимости от рекламы и срока действия «лучшего предложения». Выбор новостроек в московском регионе велик и страхи об увеличении цен преувеличены. Если вдруг возникнет проект с увеличенной ценой, то доступность его приобретения не изменится. Или ставки по ипотеке снизятся, или застройщик с банком особую программу предложат.
В ближайший год ценовых скачков быть не должно. Так что не обращайте внимания на сиюминутные ценовые параметры и ищите квартиру, подходящую для индивидуально понимаемого семейного комфорта. Если нет такой квартиры, то переходим к следующему вопросу.
Когда покупать?
Конечно, только когда найдете квартиру и будете готовы к этому приобретению. Если что-то не устраивает, то лучше подождать. Помните, доступность приобретения жилья в следующем году не ухудшится. Ставки ипотечных кредитов в 2017 году будут снижаться, а цены останутся стабильными. В конце концов, есть и вторичная недвижимость.
Напомним, налоговое законодательство не приветствует быструю продажу квартиры. Теперь только через пять лет при продаже квартиры можно вообще не думать о налоге на доходы от продажи. Ошибка в покупке квартиры может дорого стоить.
Кстати, стоит тщательно подсчитать все расходы при покупке квартиры в инвестиционных целях. Налоги на имущество все-таки выросли.
В качестве бонуса за ожидание – новая защита дольщиков, которая заработает будущей весной. На выбор это не кардинально повлияет, но даст дополнительное ощущение надежности, а психологический комфорт очень важен.
Как покупать?
Варианта три: в кредит, в рассрочку или только за свои. Вопрос этот крайне индивидуальный. Принципиален факт отличного развития кредитования приобретения новостроек. Если ни один банк этот объект не кредитует, то это сигнал тревоги.
Программа субсидирования приобретения новостроек завершается, но большинство банков не будут поднимать ставки. Можно говорить только о незначительных корректировках. Даже если ставка на 0,5 п.п. возрастет, то скоро опять снизится.
Что же касается размера ипотеки, которую стоит брать, ежемесячный платеж должен позволять комфортно жить на оставшиеся средства. А жесткие ограничения не должны планироваться больше, чем не один год. Например, за это время будет продана старая квартира или погашена часть кредита.
И последнее. Общие возможности приобретения квартир постоянно улучшаются. Так что торопиться не стоит. Покупка это – короткий миг по сравнению с дальнейшим проживанием оплатой ипотеки. Так что думайте о себе и своих семейных задачах, а не о рекламных объявлениях.
Сергей Гордейко, руководитель аналитического центра РУСИПОТЕКА, специально для «Рамблер/финансы»
