1. Главная
  2. »
  3. Недвижимость
  4. »
  5. Альбина Тараскина: прибыль приносит не…

Альбина Тараскина: прибыль приносит не покупка квадратного метра, а стратегия

Сегодня рынок коммерческой недвижимости Екатеринбурга переживает острый дефицит. Стройки фактически отсутствуют, аренда стремительно растет, а инвесторов привлекает возможность приобрести отдельно стоящие здания. О причинах происходящего и эффективном подходе к работе с коммерческой недвижимостью рассказала Альбина Тараскина, брокер-эксперт по коммерческой недвижимости.

– Что сейчас происходит на рынке коммерческой недвижимости? Насколько он заполнен?

– На рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга ощущается нехватка качественных площадей. Дело в том, что арендные ставки повышаются, а строительство практически не ведется.

За последние десятилетия в городе не появилось никаких крупных проектов. У этого явления несколько причин – кризисы, пандемия, внешнеполитическая обстановка и высокие ставки по кредитам. Вследствие этого образовался дефицит во всех категориях, но особенно остро это ощущается в сегменте офисной и складской недвижимости.

За последние пару лет арендные ставки увеличились на 85 %, а стоимость самих объектов выросла чуть ли не в два раза.

Сейчас в Екатеринбурге почти невозможно найти хороший офис – особенно в центре или в современных зданиях. Офисы в новых бизнес-центрах не строятся «на сдачу», большинство проектов – под себя.

Несмотря на то, что после пандемии многие были уверены в том, что сотрудники теперь смогут работать исключительно дистанционно, большинство компаний все равно вернулось к офисному формату работы. Как показала практика, далеко не все могут эффективно работать удаленно.

Куда исчезли складские площади?

Когда в 2022-м с рынка ушли иностранные бренды, все ждали, что многие складские площади освободятся, но этого не произошло. В Екатеринбурге, например, опустело меньше 1 % объектов – и они тут же были заняты. Связано это в том числе с развитием e-commerce, то есть электронной торговли, – пространство заполнили пункты выдачи заказов и их логистические центры.

Рынок торговых центров замер

Если говорить о ситуации с торговыми центрами, то здесь мы наблюдаем стагнацию – рынок ТЦ в Екатеринбурге не растёт. Единственный проект – недостроенный торговый центр «Золотой».

Большинство новых точек – стрит-ритейл и небольшие форматы у дома. Крупные ТЦ не строятся: дорого, сложно, да и концепции устарели.

Волна интереса к отдельно стоящим зданиям

Отсутствие предложений на рынке качественных офисных и складских помещений привело к резкому увеличению спроса на отдельно стоящие здания. Такие сделки стали спасительной альтернативой для бизнеса.

Плюсы таких объектов очевидны:

Престиж: для некоторых организаций иметь свое отдельно стоящее здание – идеальный вариант;

Автономия: возможность полностью распоряжаться зданием, землей и коммуникациями;

Возможность зонирования: здание легко адаптировать под свой бизнес, а лишние площади можно сдать в аренду.

Такие здания особенно интересны под шоурумы, пункты выдачи заказов, локальные склады, мини-производства. И это отличный актив для инвестора: покупаешь, сдаёшь, реконструируешь и увеличиваешь капитал.

– Существует мнение, что коммерческая недвижимость самая стабильная. Правда ли это?

– Это и правда всегда стабильный поток дохода в отличие от жилой недвижимости. Об этом нам говорят и цифры: средняя доходность по КН составляет 8 — 12 %, в то время как по жилью всего 3 — 5 %.

В случае с коммерческой недвижимостью арендатор заходит на площадку, сам делает ремонт, запускает свой бизнес – ему выгодно оставаться там как можно дольше. Если мы говорим о жилом помещении, то собственнику необходимо самому подумать насчет ремонта, комплектации бытовой техники, меблировки.

Поэтому можно сказать, что коммерческая недвижимость более доходная и более стабильная.

– Какие параметры нужно учитывать, чтобы подобрать наиболее ликвидный объект?

– Перед работой с объектом я всегда спрашиваю себя: «Легко ли это помещение сдать или продать?». Важно не найти «дешево», а подобрать объект, который будет постоянно генерировать денежный поток.

Есть несколько критериев, на которые я обращаю внимание: локация (важно учитывать район, трафик, транспорт, развитие района), гибкость (в зависимости от сегмента обращаем внимание на то, можно ли переоборудовать или перепрофилировать помещение в случае необходимости), состояние здания или помещения (наличие ремонта, качество коммуникаций), есть ли спрос, популярны ли соседние аналогичные объекты, юридическая чистота документов.

Главное — оценить, сможет ли объект обеспечить вам стабильный доход и дальнейший прирост денежных средств.

– Как вы работаете со своими клиентами?

– Всё начинается с разговора. Кто-то хочет пассивный доход, кто-то – здание под свой бизнес, кто-то вкладывает «на вырост». Первоначально я всегда уточняю потребности клиента. В зависимости от этого выбирается стратегия инвестирования или покупки объекта.

Если здание требуется под свой бизнес, то, естественно, мы работаем с техническим заданием клиента и подбираем тот объект, который будет соответствовать его интересам.

Если нужен объект для инвестирования, чтобы затем на площадку зашел арендатор, то мы ориентируемся на его техническое задание.

Когда я уточнила цели, то предлагаю варианты, считаю доходность, провожу аналитику и проверяю документы. Веду клиента за руку: от первого обращения до подписания акта.

– Почему искать, сдавать или продавать коммерческую недвижимость лучше вместе с брокером, а не самостоятельно?

– Покупка или аренда коммерческой недвижимости – это не просто «нашёл и взял». За красивым фасадом могут быть юридические риски, аварийные сети, неадекватные арендаторы и штрафы.

В первую очередь любого брокера отличает насмотренность. Я за 19 лет провела более тысячи сделок. Я знаю рынок, вижу его перспективы и это помогает мне быстро находить варианты, которые могут быть, на первый взгляд, неочевидны для других.

Я проверяю объекты по трем параметрам: юридическая, техническая и финансовая сторона. Готовлю весь необходимый пакет документов для сделки купли-продажи или аренды.

Иногда бывает, что стороны, даже зная друг друга, не могут договориться и прийти к компромиссу – в такие моменты необходима поддержка специалиста.

Кроме того, заручившись поддержкой брокера однажды, вы получаете консалтинговые услуги на годы вперед. У меня, например, есть клиенты, с которыми я работаю более 10 лет. Они, в свою очередь, рекомендуют меня своим знакомым и сами продолжают обращаться ко мне за помощью.

Альбина Тараскина, практикующий брокер по коммерческой недвижимости
Интервью: Анастасия Павлова

Поделиться:

Оставьте комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *


Срок проверки reCAPTCHA истек. Перезагрузите страницу.

Возможно вы пропустили