Как развивался рынок коммерческой недвижимости в 2025 году? Какие форматы будут востребованы в новом 2026? К каким вызовам рынка готовиться предпринимателям? На эти и другие вопросы отвечает наш эксперт, брокер по коммерческой недвижимости Альбина Тараскина.

— Альбина, как Вы оцениваете итоги 2025 года на рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга?

— Уходящий год на рынке коммерческой недвижимости был, можно сказать, своеобразным. Если в начале года рынок был живым и развивающимся, то во второй половине года для большинства сегментов была характерна стагнация. В сегменте офисной недвижимости все последние годы наблюдался рост арендных ставок. Он был вызван острым дефицитом офисных площадей: за последние 10-15 лет в Екатеринбурге бизнес-центров почти не строили. В 2025 году сохранялся дефицит качественных площадей класса А и класса В+ от 1000 до 5000 кв. м, он останется и в 2026 году. Планируется ввод в строй двух-трех небольших офисных центров площадями до 10 тыс. кв. м каждый, но они погоду не сделают. Кроме того, Екатеринбург вошел в тройку городов-миллионников, куда постепенно будут переезжать офисы крупных федеральных компаний. А значит, спрос на качественные офисные помещения класса А не уменьшится. Но, с другой стороны – стали освобождаться небольшие офисы площадью до 100 кв. м класса В и С, которые обычно арендовал малый бизнес. И к концу года арендные ставки на такие офисы даже немного снизились.

— Почему так происходит?

— Такова реакция малого бизнеса на охлаждение делового климата, в частности, на будущие изменения в Налоговый кодекс для тех, которые применял упрощенную (УСН) и патентную (ПСН) системы налогообложения, предстоит также ввод новых тарифов страховых взносов и отмена льготных отраслевых ставок. Если раньше лимит оборота, при котором можно было применять «упрощенку», составлял 60 млн руб., то с 1 января 2026 он будет снижен до 20 млн рублей, а еще через два года – до 10 млн руб. Налоговая нагрузка на малый бизнес заметно вырастет. Как результат – уже в конце 2025 года многие предприниматели начали сворачивать свой бизнес и освобождать арендуемые офисы. Если в прошлом году для аренды даже небольшого офиса в БЦ надо было записываться в лист ожидания, то сегодня найти такой офис гораздо проще.

— А как изменилась ситуация в сегменте торговых площадей?

– В этом сегменте также продолжается стагнация, которая обусловлена двумя причинами. С одной стороны, растущая конкуренция со стороны e-коммерции и маркет-плейсов. С другой – наметившийся уход из этого сегмента малых торговых предприятий. Торговля одеждой, обувью, бытовой техникой и многими другими промтоварами все чаще уходит в сферу интернет-торговли, для которой достаточно иметь лишь небольшие пункты выдачи. Новые крупные торговые центры и моллы в Екатеринбурге уже давно не вводятся, а действующие все чаще меняют профиль, трансформируются, сдают целыми этажами свои помещения в аренду под офисную недвижимость, коворкинги, досугово-развлекательные предприятия и общепит. Заметно снизилась активность и в сегменте стрит-ритейла. На рынке жилой недвижимости квартиры во многих домах-новостройках заселяются медленно, соответственно – нет оснований для развития формата «магазин у дома». Даже крупные ритейлеры, такие как «Магнит», «Монетка» или «Пятерочка», снижают площадь вновь открываемых магазинов с былых 300-500 кв. м до нынешних 130-200 кв. м Их товарный ассортимент также снижается, до самых ходовых позиций.

— Все последние годы в Екатеринбурге наблюдался бум строительства складских площадей при растущем спросе на них. Сохранился ли он в этом году?

— Действительно, в этом сегменте наблюдался рост спроса и арендных ставок, но он также сменился стагнацией весной и летом 2025 года. Качественные объекты формата lite industrial площадью до 1000 кв. м в городской черте Екатеринбурга по-прежнему востребованы. Но в классах В и С осенью началось снижение арендных ставок, спрос на такие склады падает. В октябре-ноябре участились случаи расторжения уже заключенных ранее договоров аренды, арендаторы уходят с рынка. Особенно это касается предприятий-поставщиков комплектующих для строительного комплекса. Ипотека для многих стала недоступной, это прямо отразилось на темпах строительства и снижении спроса на жильё. Жилые комплексы теперь возводятся не 1,5 года, как во времена бума льготной ипотеки, а гораздо дольше, а значит – снижаются объемы потребления комплектующих для стройки. Соответственно, складские мощности стали менее востребованными. В ряде случаев собственники не могут рассчитаться за уже возведенные складские здания, поскольку количество арендаторов заметно сократилось.

— В сегменте производственной недвижимости несколько лет наблюдался повышенный спрос. А как сегодня?

– Да, спрос на производственные площади в Екатеринбурге есть, он обусловлен развитой промышленностью региона. Производство не всегда удается разместить в старых промышленных зданиях из-за изменения технологического процесса, а помещения в новых индустриальных парках не всегда подходят по имеющимся сетям, особенно по электромощности и санитарным зонам. Поэтому сохраняется спрос на земельные участки с подключёнными сетями или ТУ для размещения производства высокотехнологичных товаров. Высокие ставки коммерческих кредитов снизили инвестиционную активность, еще одна причина – снижаются объемы заказов, которые выполняли малые предприятия-смежники ВПК.

— В каких сегментах сохраняется спрос на коммерческую недвижимость?

— Прежде всего – в индустрии гостеприимства, где востребованы гостиничные и загородные туристические рекреационные комплексы. Екатеринбург – признанный центр делового туризма, у нас в городе проводится огромное количество деловых форумов, симпозиумов, отраслевых конференций и выставок. И все чаще организаторы совмещают в рамках одного мероприятия деловую часть с познавательной, дополняя их полноценным отдыхом для участников. Поэтому в Екатеринбурге и его окрестностях активно строятся кемпинги, холидей-парки, велнес-центры и другие подобные. По моим прогнозам, спрос на них в ближайшие годы будет только расти. Сохраняется также устойчивый спрос на отдельно стоящие здания и особняки. Заработав денег и реализовав базовые потребности, некоторые компании хотят оставить след в историческом наследии города. А для этого, например, выкупают особняки, а затем перепрофилируют их под свои нужды, проводят редевелопмент, реконструкцию и модернизацию здания. Таким образом, способствует реставрации исторической части города, а также существенно повышают статус и престиж своей компании!

— Как долго, по вашим прогнозам, продлится нынешний период?

— Рынок недвижимости развивается циклично, бурный рост не может длится вечно, ему на смену приходит фаза стабилизации или даже стагнации. Сейчас мы вступили в такой период, и надо относиться к этому спокойно, как к смене времен года, учится работать в этих непростых условиях. Жизнь продолжается, а на смену спаду неизбежно приходит период роста!

ДОСЬЕ

Альбина Тараскина более 25 лет занимается инвестиционным бизнесом, почти 20 из них – в сфере коммерческой недвижимости. Имеет квалификации аттестованного ипотечного брокера и инвестиционного брокера по недвижимости. На ее счету – более 1000 успешных сделок и сотни довольных клиентов. Преподаватель и спикер УПН, резидент нескольких бизнес и инвестиционных клубов. Партнеры по всей России.