Как можно заработать на вложениях в недвижимость? Какие стратегии и решения инвестирования наиболее эффективны? Можно ли вырастить даже небольшой стартовый капитали, чтобы обеспечить себе стабильный доход в будущем?
На эти и другие вопросы нашего издания отвечает брокер по недвижимости, инвестор, лидер регионального премиального сообщества брокеров, инвесторов и девелоперов REAL INVEST CLUB Александра Розендаль.
– Александра Генриховна, расскажите о себе и своем пути в бизнесе.
– У меня высшее образование по менеджменту и коммуникациям, 15 лет я отработала менеджером различных торговых направлений, руководителем среднего звена торговой сети «Ашан». У нас с мужем четверо сыновей. Когда встал вопрос приобретения квартиры для старшего сына, я решила сама изучить сферу недвижимости, стала риэлтором в агентстве недвижимости. В 2021 году прошла обучение в академии Pro Realtor (руководитель – Виктор Лапин), которая исповедует новые подходы и модели продажи недвижимости на первичном рынке. Своим клиентам я предлагала не просто квадратные метры, а новый образ жизни в комфортных жилкомплексах! Я начала активно использовать возможности соцсетей, в том числе Telegram, создала свой канал. Благодаря этому продажи у меня росли даже в самый разгар пандемии.
Академия постепенно выросла и вошла в состав делового сообщества Real Invest Club со специализацией на инвестициях в недвижимость. Агент по недвижимости при таком подходе становится брокером.
– В чем принципиальное отличие риэлтора от брокера?
– Риэлтор заинтересован в совершении сделки и получении своего процента, после чего теряет интерес к клиенту. Брокер работает «в долгую», предлагает клиенту объекты для долгосрочных инвестиций, заинтересован в увеличении дохода и капитала клиента.
Агент может себе позволить сомнительные инструменты, например, фейковые объявления, для привлечения потенциальных клиентов. Меня это коробило и противоречило моральным принципам. Поэтому через некоторое время я ушла из агентства, стала независимым брокером по недвижимости. И оказалось, что совершенно не обязательно кривить душой и вводить клиентов в заблуждение – можно вести бизнес честно, порядочно и вполне успешно!
– Где Вы находите потенциальных клиентов? С чего начинается Ваше сотрудничество?
– Потенциальных клиентов я нахожу обычно в социальных сетях. Сотрудничество начинается с проведения диагностической сессии, как правило, дистанционно, через Zoom или Telegram-канал. Первая сессия бесплатна и занимает около часа. Потом в Telegram-канале я создаю папку для общения с клиентом, выкладываю все необходимые рекомендации. В ходе собеседования я стараюсь понять инвестиционный потенциал и финансовые возможности клиента, уровень его постоянного дохода, а также активы, которые ему особенно не нужны. Бывает, человек получил по наследству капитальный гараж, участок в коллективном саду или дом в деревне, и благополучно о них забыл. Эти объекты можно реализовать или сдать в аренду.
Главное, чтобы человек в ходе общения задумался об анализе своих финансов и активов. Если он становится моим клиентом, я работаю с ним в направлении повышения финансовой грамотности. Мы составляем его инвестиционный портфель, все как полагается: активные инструменты, пассивный доход и страховка, формируем финансовую подушку. Сплошь и рядом люди вообще не считают и не анализируют свои доходы и расходы. Хватает на жизнь, развлечения и ежегодный отдых – и ладно! Оцифровка помогает найти свободные средства, которые могут стать еще одним источником дохода.
После анализа возможностей клиента мы выбираем финансовую стратегию. Она может быть спекулятивной, арендной или смешанной.
– Какие финансовые инструменты и механизмы Вы применяете? Какова их эффективность?
– Я выращиваю своих клиентов почти с нуля. Есть варианты вложений в недвижимость, которые требуют минимального входного уровня. В состав жилых комплексов комфорт-класса часто входят подземные паркинги для автомобилей, а также кладовые помещения, расположенные в паркингах или на этажах жилых домов. Каждая кладовая или парковочное место имеет свой кадастровый номер как нежилое помещение. Как правило, застройщики продают их резидентам своего дома. Но эти объекты не всегда востребованы, и девелоперы заинтересованы в новых клиентах. Я заключаю с ними договор о продаже, например, десяти кладовок, оптом, на льготных условиях. Затем делаю объявление о выгодном предложении, нахожу клиентов, и продаю кладовки в розницу. Все довольны: девелопер быстро и без проблем получает средства, мои клиенты – инструмент для получения дохода.
Например, клиент, по моей рекомендации, покупает кладовку у девелопера на этапе строительства, предположим, за 300 тыс. руб. После сдачи дома в эксплуатацию она стоит уже, как минимум, вдвое дороже. Он может ее сразу продать и уже остаться в хорошем плюсе, или оставить себе и сдавать в аренду, делая на этом бизнес.
– Каким образом?
– Площадь кладовок колеблется от 2 до 8 кв м. Это помещение можно использовать как небольшой склад для продукции маркетплейсов или как место хранения автомобильных шин. Квартиры-студии, где каждый сантиметр площади на счету, сегодня составляют довольно большую долю на рынке недвижимости. Поэтому такие «отели» для шин востребованы. Если в кладовой разместить стеллаж, то одновременно можно брать на хранение от 6 до 10 комплектов шин. Плата за аренду в Екатеринбурге – около 1000 руб/мес. Итого можно получать доход 6-10 тыс. руб. в месяц только с одной кладовки, при минимальных инвестициях. Они окупаются очень быстро и затем приносят чистый доход.
Я говорю клиентам: считайте, что вы купили не недвижимость, а бетонный сейф, и ежемесячно наполняете его средствами, которые, к тому же, со временем растут в цене. Окупаемость у кладовок выше многих других видов инвестиций, а входной уровень — ниже.
В бизнесе мне как брокеру очень помогает насмотренность и точная оценка инвестиционной привлекательности локации объекта, перспективы будущего строительства домов и объектов инфраструктуры по соседству. Сегодня недвижимость малопривлекательна, но завтра «выстрелит», и объект подорожает в разы! Так происходило, и не раз, в районе Академический, где жилья строится все больше, а места для уличных парковок остается все меньше.
– Какие еще инструменты вы предлагаете клиентам?
– Инструменты могут быть самыми разными, в зависимости от выбранной стратегии. В том числе приобретение в ипотеку квартир с последующей сдачей в аренду, загородной и курортной недвижимости.
Хорошие перспективы у новых квартир с качественным ремонтом в районах, близких к центру города, которую можно сдавать в аренду посуточно. Екатеринбург привлекателен для переезда в него жителей других уральских городов и поселков. Сегодня он стал признанным центром делового туризма, где проводится множество конференций, форумов, симпозиумов. Их участники предпочитают снимать для проживания не номер в гостинице, а квартиру посуточно. Номерного фонда отелей периодически не хватает, и аренда квартиры посуточно очень востребована. Кроме того, Екатеринбург – вузовский центр, родители снимают для своих студентов квартиры на длительный срок.
– Какой инструмент наиболее востребован?
– Пожалуй, ипотека без первоначального взноса. По факту, этот начальный взнос за клиента банку платит застройщик, которому клиент заём позже возвращает. Для клиента это очень удобно – получить жилье, которым уже можно пользоваться, а заплатить за него позже. Но лучше все-таки иметь собственные деньги для этого взноса, это обходится дешевле. По закону на льготную семейную ипотеку (около 5% годовых) могут претендовать семьи с детьми до 7 лет. Семейную ипотеку правительство продлило до 2030 года – другое дело, что у Сбербанка заканчиваются лимиты выделенных на эти цели средств. Но это вопрос решаемый. Законом предусмотрены также механизмы соинвестирования, когда еще одним инвестором выступают родственники или близкие друзья.
Моя рекомендация – льготную ипотеку надо брать в любом случае, пока есть возможность, потому что она себя оправдывает. И мешает чаще всего психологический барьер. Тем, кто считает, что ипотека – это добровольное рабство, кабала, на которую надо соглашаться лишь в крайнем случае, я объясняю, что ипотека даже на 30 лет – это прекрасная возможность финансового займа у государства, который позволяет зарабатывать на сдаче жилья в аренду больше уровня инфляции, и тем самым сохранить накопления. К тому же, это дисциплинирует человека, позволяет ему откладывать деньги на будущее свое и своих детей. Ипотека требует ежемесячно вносить суммы, не терпит спонтанных бездумных трат и искать новые возможности для заработка. Как правило, деньги и возможности их зарабатывать находятся, как только появляется в них потребность.
К тому же, как правило, при заключении договора на ипотеку предусматриваются возможности досрочного погашения ипотеки, ее рефинансирования, переоформления на других условиях. Кабалой это назвать трудно.
Часто мои клиенты покупают квартиры для жизни (а не для сдачи в аренду), но в любом случае надо оценивать прежде всего инвестиционную привлекательность недвижимости. Какова локация, транспортная доступность, какой ремонт требуется, насколько уютный двор и т.д. По многим параметрам лучше всего покупать объекты на первичном рынке.
Бывает, что человек покупает квартиру для жизни, а потом меняются обстоятельства, ему надо срочно ее продать. И сделать это гораздо легче и быстрее, если товар ликвидный, то есть квартира с евро-отделкой, в новом доме и хорошем районе. Клиент на этом ничего не потеряет, а даже выиграет – недвижимость со временим не дешевеет.
Многое зависит от того, насколько сильно человек хочет изменить качество своей жизни. Есть стимул – находятся и возможности! Мы с мужем и детьми почти 30 лет прожили в 43-метровой хрущевке. И мечта всей жизни была – не только расширить жилплощадь, но и сменить локацию, переехать в просторную квартиру в комфортабельном доме, с просторным и уютным подъездным холлом, планировкой двора с прогулочными зонами и детскими площадками. Мне было к чему стремиться – и мы эту цель осуществили!
– С недвижимостью каких регионов Вы работаете?
– Мои клиенты не только из Екатеринбурга, но и многих других городов и регионов: Москвы, Санкт-Петербурга, Нижнего Новгорода, Новосибирска, Краснодарского края (Сочи и Анапа), городов ХМАО-Югра. Я постоянно с ними на связи. Екатеринбург активно строится, и на мой взгляд, в недвижимость нашего города сегодня инвестировать даже выгоднее, чем, например, в Москву.
С опытом инвестирования приходит насмотренность и зрелость клиентов. Многие начинали со спекулятивной стратегии (купил подешевле – продал подороже), но постепенно переходят к стратегии обладания и сдачи в аренду, формируют пул своей недвижимости для детей и внуков. Они имеют квартиры или дома в Москве, С-Пб, Калининграде, Анапе или Сочи, сдают их в аренду круглый год или на 9 месяцев. А летом используют по прямому назначению. Они сами, их дети или друзья могут путешествовать по этим городам и не зависеть от наличия номеров в гостиницах – им всегда есть где остановиться. Возраст таких инвесторов молодеет, подрастает продвинутое поколение, которое живет не одним днем, смотрит на десятилетия вперед.
– Как давно вы являетесь резидентом сообщества REAL INVEST CLUB? Что Вам дает этот статус и участие в его мероприятиях?
– Сообщество насчитывает сегодня более 1500 членов по всей России. Оно объединяет инвесторов, брокеров и девелоперов. Членов группы сообщества Real Invest Club в Екатеринбурге – уже более 90, я являюсь его региональным лидером. Делюсь с коллегами новостями в нашем чате, приглашаю их на встречи с девелоперами и другими участниками рынка. Благодаря общению, постоянно сама повышаю свою квалификацию, осваиваю новые инструменты.
Всего за три года члены сообщества существенно прибавили в квалификации, выросли, можно сказать, на моих глазах. Общаемся мы обычно онлайн, по 5-6 сессий в неделю, можно сказать, в ежедневном режиме. Дважды в год собираемся на конференции оффлайн, вживую, в Санкт-Петербурге. Сообщество обеспечивает своим членам необходимые коммуникации и обмен опытом, постоянно проходит обучение по темам девелопмента, инструментам инвестиций, управляющим компаниям и другим. И я знаю, к какому партнеру мне обратиться, если у меня будет заявка на покупку недвижимости в других городах.
– Ваши ближайшие планы?
– В этом году мы с мужем зарегистрировали свою компанию AlexRoz и получили сертификат на логотип и товарный знак. Таким образом, подготовили базу для нового уровня развития! Сегодня в стадии создания управляющая компания для обслуживания нашей недвижимостью. Компания будет заниматься также доверительным управлением недвижимостью наших клиентов, которые сдают свои квартиры в аренду посуточно, их квартиры работают в отельном формате.
Я поддерживаю самые тесные отношения с Академией, которую когда-то кончила, уже как преподаватель. Этой осенью буду вести пятый поток обучения в качестве бизнес-тренера. Академия в составе Real Invest Club постоянно проводит набор на обучение новых брокеров. Человек может жить в Екатеринбурге, Ханты-Мансийске или Краснотурьинске – и продавать квартиры в новостройках Москвы, С-Пб, Екатеринбурга и Анапы. Современные технологии и инструменты позволяют это сделать – надо только не бояться учиться ими пользоваться!
Я считаю очень важным развивать культуру инвестиций в семьях, прививать финансовую грамотность детям «с младых ногтей». Ее, увы, не преподают в школах – а жаль! Приведу пример из своей семьи: мой восьмилетний сын постоянно слышит мои разговоры об инвестициях, стратегиях, диагностике вложения. И однажды огорошил меня вопросом: а почему мои деньги лежат в копилке мертвым капиталом? Давай их положим на счет в Сбербанке, пока процент высокий. И мы так и сделали!
Новое поколение подрастает гораздо более продвинутое и финансово грамотное, чем мы. И это не может не радовать!
