Изменения на рынке недвижимости происходят постоянно, меняются и условия кредитования у банков. Что же происходит сейчас, когда многие льготные программы заканчиваются? Остается все меньше возможностей взять более дешевую ипотеку и приобрести собственное жилье. Однако, для молодых семей все еще доступна семейная ипотека – пока программа действует до 1 июля, но уже неоднократно поднимался вопрос о ее продлении. Профессиональный брокер по недвижимости Анна Матанцева говорит: «Цены на недвижимость к концу года, скорее всего, будут снижаться, а ставки на кредиты, в том числе и ипотечные, будут расти,  но закроется программа господдержки-2020, и останется семейная ипотека». И, чтобы подобрать самый выгодный и подходящий вам вариант, лучше всего обратиться к опытному специалисту – он знает обо всех льготах, скидках и выгодных предложениях от застройщиков и банков.

– Анна, 2024 год начался с новостей о том, что льготная ипотека стала менее доступной, чем раньше. Какие произошли изменения?

– На самом деле, условия по льготным программам начали меняться еще в конце прошлого года. Первый взнос, который необходимо заплатить, чтобы взять квартиру в льготную ипотеку, поднялся до 30%, а многие банки берут сразу 50%. Довольно трудно накопить на первоначальный взнос, когда он настолько большой, и здесь не спасает даже материнский капитал, поскольку нужно соблюдать баланс 30 на 70, где от 30 процентов стоимости  покрывают наличные средства, и для многих семей это достаточно большая сумма.

При росте ключевой ставки банкам становится невыгодно выдавать льготную ипотеку. Крупные банки требуют от застройщиков оплаты такой ипотеки для клиентов – и застройщик доплачивает сам от 7.5% до 16%. Конечно, все это сказывается на ценах на недвижимость – жилье дорожает, потому что застройщик таким образом компенсирует то, что он отдал банку.

Скорее всего, цены на недвижимость, которую можно купить с помощью льготной ипотеки, будут расти и дальше, поскольку есть предпосылки к тому, что льготные программы закроют уже этим летом  и – останется только семейная ипотека, опять таки , если продлят. Поэтому люди будут стараться успевать брать кредиты по низким ставкам, соответственно, и квартиры в новостройках будут раскупаться активнее.

– Вы сказали, что останется только семейная ипотека. Какую недвижимость сейчас лучше всего рассматривать молодым семьям?

– За всю мою практику я работала с множеством молодых клиентов, которые приобретали разную недвижимость. Исходя из своего опыта, могу сказать, что оптимальным вариантом для семей будет приобретение недвижимости с расчетом на то, что у них вскоре могут появиться дети. Поэтому это должна быть большая квартира – точно не студия. Наибольшим спросом у молодых семей пользуются двухкомнатные квартиры, также можно рассмотреть трехкомнатные.

Когда вы покупаете квартиру небольшого формата, а затем у вас рождаются дети, вам, конечно, хочется расширить свою жилплощадь. Переезд – это всегда стресс, и, кроме того, для этого придется продать квартиру с ипотекой, взять новую в ипотеку, а если был вложен маткапитал, то нужно будет наделить долями всех детей… Это очень долгий и сложный процесс, поэтому я бы рекомендовала сразу приобрести квартиру побольше.

Также можно обратить внимание на дома и индивидуальное строительство в организованных коттеджных поселках – в последнее время они пользуются популярностью у молодежи. Дом и земельный участок можно приобрести за те же деньги, что и квартиру,  но с большей площадью, придомовой территорией и всегда свободным парковочным местом.

– Если все же говорить об ипотеке и других кредитах – что выгоднее для молодоженов?

– Для молодых семей квартирный вопрос действительно стоит остро, и, к сожалению, немногие семьи в России могут купить собственное жилье сразу после свадьбы. У них есть несколько вариантов: например, можно взять потребительский кредит, где будет очень высокий процент и короткий срок – соответственно, это серьезная финансовая нагрузка. Либо же можно взять ипотеку – это уже долгосрочный кредит, ставка на который всегда будет самой низкой среди всех банковских продуктов, и соответственно ежемесячный платёж будет более приемлемым.  Среди ипотек молодоженам доступны семейная – для семей с детьми и для бездетных пар, а также программы с господдержкой.

Кстати, если изначально вы берете ипотеку с господдержкой, а потом у вас появляется ребенок, то вы можете рефинансировать этот кредит по программе семейной ипотеки – там более низкая ставка.

– Как лучше всего распорядиться материнским капиталом?

– Можно использовать его в качестве первоначального взноса для любой ипотеки. В таком случае материнский капитал можно использовать до достижения ребенком трехлетнего возраста – деньги все равно будут напрямую направлены застройщику, у которого вы покупаете квартиру.

На вторичную недвижимость материнский капитал также можно потратить, но только после того, как ребенку исполнится три года. Кроме того, материнский капитал можно вложить в досрочное погашение уже взятого раннее кредита на приобретение недвижимости одним из родителей.

В любом случае, обязательным условием при вложении материнского капитала будет наделение долями всей семьи – всех детей и обоих родителей.

– Если молодой семье помогают платить ипотеку родители, то как лучше всего оформить документы на квартиру?

– Ко мне довольно часто приходят клиенты с подобными вопросами. Я бы рекомендовала, прежде всего, подумать о том, что в такой ситуации недвижимость родители приобретают детям в подарок – поэтому и оформлять квартиру нужно на детей. Молодая семья только начинает жить, и собственная недвижимость становится для них, можно сказать, стартом.

Конечно, лучше всего заключить брачный договор, и закрепить в нем право собственности на квартиру – это может быть как индивидуальная собственность одного из супругов, так и совместная. Если родители хотят зафиксировать внесение своих денежных средств, они могут запросить в банке подтверждение переводов. Мы живем в современном мире, и сейчас все меньше людей боятся и относятся скептически к брачному договору, ведь благодаря такому документу можно защитить и себя, и свою семью, и даже деньги с имуществом.

Анна Матанцева, брокер по недвижимости и ипотеке

Интервью: Ульяна Буркова