Куда стоит инвестировать свои средства в наступившем году? Какие финансовые инструменты могут стать самыми эффективными? Насколько перспективна в этом плане ипотека и вложения в недвижимость? На эти и другие вопросы издания отвечает наш эксперт, финансовый советник Наталья Жукова.
– Наталья Юрьевна, в 2020 году наблюдался массовый вывод средств вкладчиков из банковских депозитов, инвестиции в ипотеку и покупку недвижимости. Сохранится ли эта тенденция в 2021 году?
– Да, такая тенденция имела место. Ставки по банковским депозитам и кредитам в последние годы значительно снизились, держать деньги на счетах стало совсем невыгодно. В нашей стране люди уже привыкли инвестировать деньги в недвижимость. Люди с консервативным типом мышления рассматривают именно такой вид инвестиций, вкладывая в недвижимость в том числе и материнский капитал.
То же и с ипотекой: это понятный банковский продукт. Очень часто я обсуждаю со своими клиентами такой вариант вложения денег: взять квартиру в ипотеку и сдать ее в аренду, чтобы платежи по кредиту погашать за счет аренды. Такая схема, безусловно, имеет право на жизнь, в то же время нужно понимать некоторые ее особенности, просчитать все затраты и риски.
При таком подходе необходимо учесть не только платежи по кредиту, стоимость страхования жизни заемщика и страхования квартиры, но еще и стоимость мебели, бытовой техники, коммунальные платежи, текущего ремонта квартиры. Важно найти надежного и добросовестного арендатора, который бережно относится к вашему имуществу и без задержек вносит арендную плату. Как правило, сумма аренды несколько ниже, чем платеж по ипотеке, то есть дополнительные траты инвестора всё равно будут. Кроме того, со временем недвижимость стареет и требует капитального ремонта.
Часто слышу такой аргумент, что недвижимость растет в цене, и ее всегда можно будет потом выгодно продать. Да, цены на квадратный метр, как правило, растут. В рублях. А вот в валюте – снижаются. Это подтверждают данные Уральской палаты недвижимости upn.ru (табл.1).
По данным таблицы, за десять лет стоимость в рублях выросла на 48,11 %. Но долларах этот же показатель упал практически на 40%! То есть вложения в недвижимость – достаточно надежно, но не так уж и выгодно. Кроме того, есть такое понятие как ликвидность, скорость продажи актива по рыночной цене. Недвижимость быстро продать сложно, для этого требуется от нескольких месяцев до года и больше.
Другими словами, если у вас есть свободные средства, то можно и нужно задуматься о более эффективных схемах. Что, если инвестор будет вкладывать суммы, равные ипотечным взносам, в другие финансовые инструменты?
Из таблицы видно, что сумма 5 000 000 рублей при таком финансовом плане может быть достигнута инвестором уже на конец четвертого года. А через 10 лет сумма на счете будет достаточна для покупки уже не одной квартиры.
На долгом горизонте планирования, с учетом работы сложного процента, можно добиться гораздо лучшего результата. Для этого не требуется кидаться в рискованные авантюры, финансовые пирамиды, криптовалюту и трейдинг. Можно подобрать надежные инструменты со средней доходностью от 5 до 15 % годовых в валюте, спокойно наращивать свой капитал. Отработаны методы защиты личных сбережений от любых посягательств со стороны третьих лиц, например при разводе, при любых судебных тяжбах от надзорных органов.
Ипотека с последующей сдачей в аренду имеет свои плюсы и минусы. В числе плюсов:
• возможность сразу использовать недвижимость или сдать ее в аренду;
• возможность использовать материнский капитал;
• возврат НДФЛ
Минусов гораздо больше:
• жесткие обязательства по ежемесячным выплатам кредита: если Вы не сможете вовремя платить кредит, то банк может отобрать недвижимость;
• необходимость оплаты налога на недвижимость;
• оплата коммунальных платежей;
• поиск арендатора;
• контроль за использованием жилья, разборки с соседями, возможная порча имущества;
• риск задержки арендатором арендной платы;
• стоимость недвижимости растет медленно, не перекрывая инфляцию в целом;
• девальвация рубля, квартира в долларовом эквиваленте значительно падает в цене.
Накопить на квартиру можно и с помощью инвестиций в долларовые инструменты. Плюсы такого решения:
• нет жестких обязательств: если что-то пойдет не так, накопления не пропадут;
• нет никаких «заморочек» с поиском арендаторов;
• не нужно платить налог на недвижимость;
• отсутствуют коммунальные платежи;
• вложения в валюту позволяют обогнать инфляцию, не боясь девальвации рубля;
• в долгосрочной перспективе стоимость недвижимости в долларах падает, поэтому высока вероятность купить квартиру большего метража, чем Вы планировали вначале.
Минусов такого решения всего два: накопление капитала требует времени 3-5 лет, а также оплата налога на доходы физических лиц с доходности по инвестициям. В то же время, имеются инструменты с отложенным налогообложением, когда налог нужно будет платить после того, как план будет выполнен, и накопления будут выведены на банковский счет инвестора.
– Мошеннические схемы на финансовом рынке не переводятся, в том числе пирамидальные. Как не попасться на уловки мошенников?
– В российском законодательстве нет точного определения финансовой пирамиды, но тем не менее ЦБ РФ выделяет ряд признаков. В их числе:
• отсутствие лицензии фсфр или цб рф на осуществление деятельности по привлечению денежных средств;
• выплата денежных средств участникам за счет привлечения средств от новых вкладчиков;
• обещание доходности, в разы превышающей рыночный уровень, а также гарантированной доходности (это в принципе запрещено на рынке ценных бумаг);
• массированная реклама в СМИ;
• отсутствие собственных основных средств или других дорогостоящих активов;
• отсутствие точного определения деятельности организации.
Этот список можно дополнять, но если есть хотя бы один из них, то уже стоит сильно задуматься о целесообразности инвестиций в такую организацию.

Наталья
Юрьевна Жукова
Телефон: +7 922 614 12 15
E-mail: zhukova728@gmail.com
Instagram:
@natalia_zhukova