Недвижимость в Сочи всегда в цене. Цели у покупателей разные: одним нужна квартира для переезда, другим – стабильный доход от сдачи в аренду. Тренд 2021 года – приобретение апартаментов для получения пассивного дохода.
Об этой и других тенденциях рассказывает эксперт по недвижимости города Сочи Ольга Богомолова.
– Ольга Сергеевна, какая недвижимость города Сочи была в этом году наиболее востребована?
– Переориентация российского турпотока на отечественные курорты привела к тому, что Сочи в этом году посетило более 5 миллионов человек, на треть больше, чем в прошлом. Многие отдыхающие посетили Сочи впервые или после долгого перерыва – и были приятно удивлены. Увидели благоустроенный город с хорошим сервисом, красивой природой, они стали задумываются о приобретении здесь недвижимости. И правда – если выбрать правильную стратегию инвестирования, то можно создать денежный поток до 30% годовых.
Стабильно самым востребованным форматом являются апартаменты. Люди покупают гостиничный номер в действующем (либо готовящемся к запуску) отеле или апарт-комплексе, делегируют его управление и обслуживание управляющей компании (УК). Она, как правило, распределяет прибыль на весь номерной фонд и делит его на собственников (25% от общей прибыли УК забирает себе). Собственник может находится в Екатеринбурге и получать ежемесячный пассивный доход от 55 тыс. руб. Высокий спрос и рост цен на недвижимость обеспечивают прибыль до 30% годовых.
Апартамент, по сути, это отдельная жилая комната с санузлом и небольшой кухонной зоной. Есть одно- и двухкомнатные апартаменты площадь от 14 до 30 кв. м. Это высоколиквидная недвижимость, которую всегда можно быстро и выгодно продать, но чаще всего ее используют для сдачи в аренду. На примере моих клиентов, апартаменты размером 14,5 кв. м с июня по сентябрь обеспечили доход по 65-75 тыс. руб. в месяц чистыми. В октябре – ноябре чистый доход составил 54 тыс. руб. в месяц.
– Насколько загружены гостиницы и апарт-комплексы Сочи в зимний период?
– Загрузка отелей есть всегда. Зимой в Сочи очень развит бизнес-туризм, многие организации проводят здесь различные конференции, арендуя для гостей номерной фонд отелей. Управляющие компании имеют пул корпоративных клиентов, которые и обеспечивают загрузку отелей зимой. Кроме того, всегда есть туристы, предпочитающие проводить отпуск в Сочи в не сезон, что дешевле. В условиях субтропиков даже в декабре температура воздуха днем доходит до 23 градусов.
– Сочи растянут вдоль побережья на десятки километров. В какой именно части города расположены апартаментные комплексы?
– Наиболее инвестиционно привлекательные апарт-комплексы расположены в центральных районах Сочи и Адлера, рядом с первой береговой линией (от 500 до 1200 м). От Навагинской, одной из центральных улиц Сочи, до моря можно дойти всего за 5 минут. Эту улицу часто сравнивают с московским Арбатом: прогулочная зона, сосредоточение магазинов, ресторанчиков, административных зданий. Неподалеку в районе Морского порта расположены крупные пятизвездочные отели, например «Hyatt Regency Sochi».
– Почему именно апартаменты стали трендом этого года?
– В Сочи практически не осталось земли под строительство, поэтому застройщики занялись реконструкцией уже готовых гостиниц и советских санаториев, переводя их в сегмент апарт-отелей. Формат оказался невероятно успешным! Поскольку это реконструкция – с документами и с землей на 100% все в порядке. В частности, санаторий «СССР» после переустройства превратился апарт-отель «Моне», и всего за четыре месяца инвесторы получили колоссальную прибыль! Например, мои клиенты на перепродаже всего за полгода получили прибыль 2 млн руб. Сейчас в нем уже практически все распродано.
Сочинский рынок недвижимости – рынок быстрых покупателей, которые могут быстро принять решение, в том числе финансовое. Если вовремя не забронировать понравившийся объект, то на другой день можно уже не успеть, поскольку его уже купили или забронировали. Один из новых апарт-отелей был весь забронирован и оплачен за три дня.
– Каков средний уровень цен сейчас? На что стоит обратить внимание?
– Цены постоянно растут, спрос стабильно высокий, а земельный фонд города уже исчерпан. С 2019 по 2020 год средняя стоимость квадратного метра на старте строительства выросла со 170 до 300 тыс. руб., а на первой береговой линии «метр» может стоить 400-500 тыс. руб. И это не предел. В среднем апартамент площадью 14 кв.м стоит от 5 млн руб., все зависит от расположения и статуса комплекса. Для крупных инвесторов, желающих приобрести этаж или несколько апартаментов, мы согласовываем индивидуальные условия.
Я рекомендую покупать объекты у застройщиков «с историей», и желательно только хорошей. Стоит обратить внимание на локацию, качество постройки и отделки мест общего пользования, дополнительные услуги для гостей: бассейн, ресторан, бар, трансфер до аэропорта и т. д. Ключевой фактор – наличие управляющей компании, именно она и берет на себя всю работу по сдаче, заселению и обслуживанию вашего апартамента.
– Почему уральцам, желающим купить недвижимости в Сочи, стоит обратиться именно к вам?
– Рынок недвижности Сочи в корне отличается от екатеринбургского. В связи с высоко привлекательностью рынка, и полным отсутствием его регулирования, существуют риски приобретения незаконно возведенной или уже проданной ранее недвижимости. На всю Россию нашумели сносы незаконных строек. Я уже молчу о заброшенных объектах с заведенными уголовными делами на застройщиков.
Чтобы безопасно и выгодно инвестировать в сочинскую недвижимость, важно обратиться к профессионалу. Я хорошо знаю рынок Сочи, так как живу и работаю здесь уже несколько лет. По первому образованию я юрист, закончила УрГЮА (Уральский государственный юридический университет), мое второе профильное образование – оценщик недвижимости. Аттестована Уральской палатой недвижимости как брокер по недвижимости и ипотечный консультант, и с 2009 года успешно практикую в этой сфере. Видя систему целиком, я компетентна проводить даже сложные многоходовые сделки. Своим клиентам я предлагаю ТОЛЬКО зарекомендовавших себя застройщиков и надежные ликвидные объекты. Я всегда в курсе текущих акций и скидок.
Многие самонадеянно считают, что напрямую могут купить дешевле. Это огромное и опасное заблуждение. Оно оборачивается убитым временем поиска по фейковым адресам и мифическим ценам. А какой будет цена ошибки при покупке у недобросовестного застройщика?
Я дорожу своей репутацией, работаю вдолгую, меня рекомендуют, ко мне возвращаются и проводят со мной новые сделки. Мои клиенты всегда получают лучший вариант под свой запрос и часто покупают объекты дешевле, чем у застройщика.
Я постоянно ищу новые, инвестиционно привлекательные объекты и искренне хочу, чтобы мои клиенты зарабатывали. В октябре мы заключили восемь сделок с моими клиентами из Екатеринбурга (в среднем по апартаментам я провожу пять сделок в месяц).
– Как, на ваш взгляд, будет развиваться рынок коммерческой недвижимости Сочи в будущем году?
– Стоимость объектов точно будет расти. Уже в этом году средняя стоимость квадратного метра выросла на 130 тыс. рублей. Стратегия застройщиков переходит в реконструкцию. Такая недвижимость будет самым выгодным вложением. Я нашла еще несколько интересных объектов, пока их не афишируют. Готова лично, рассказать о их привлекательности!
Инвестируйте в Сочи!
Ольга Сергеевна Богомолова,
эксперт по недвижимости города Сочи
+7 904 381 25 55
instagram.com/sochi.pmg
