Рост до 20%
Сбербанк с 10 августа снижает процентные ставки по ипотеке на покупку новостроек и квартир на вторичном рынке. Также банк сокращает минимальный размер первоначального взноса по продукту «Приобретение готового жилья». Диапазон изменения составит 0,6-2 процентных пункта, первоначальный взнос снижен на 5 процентных пунктов. Теперь новые ставки ипотеки на приобретение жилья в новостройке составят 7,4-10%, на вторичном рынке — 8,9-10%.
Минимальный первоначальный взнос на продукт «Приобретение готового жилья» теперь составляет 15%.
По мнению руководителя ипотечного центра Est-a-Tet Алексея Новикова, снижение ипотечных ставок может повлечь за собой рост количества сделок на первичном рынке до 20% и на вторичном – до 10%. Если на первичном рынке по итогам первого полугодия 2017 года доля ипотеки составляет более 60%, то при покупке готового жилья заемные средства используют еще чаще — распределение 70% на 30%, объясняет он разницу.
«Если ипотека от Сбербанка со ставкой от 7,4% будет доступна в большинстве новостроек и будет предлагаться на срок 20 лет и более, то действительно, это способно существенно подстегнуть спрос на квартиры. Рост может составить порядка 20%», – говорит председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
Предполагаем, что снижение ставок на 1% может привлечь в сегмент новостроек порядка 7-10% покупателей, высказывается руководитель департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Кристина Шульгина.
Безусловно, снижение ставок по ипотеке позитивно влияет на спрос, соглашается управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. К примеру, рассказывает она, в первом полугодии 2016 года средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам составила 12,74%, а общее число заключенных сделок на рынке недвижимости с привлеченным кредитом в Москве достигло 18,6 тысячи. А в первом полугодии 2017 года средневзвешенная ставка снизилась до 11,56%, а количество транзакций выросло до 21,7 тысячи. Таким образом, при уменьшении ставки на 1,18 процентного пункта спрос увеличился на 17%.
При этом Литинецкая обращает внимание, что спрос в высокой степени зависит еще от двух факторов – платежеспособности покупателей и расценок на жилье. Если доходы населения продолжат стагнировать, а сокращение цен замедлится или вовсе остановится, то положительный эффект от снижения стоимости кредита будет угасать. Условно говоря, если у вас маленькая зарплата, а квартира дорогая, то вам совершенно все равно, по какой ставке вы ее сможете взять в кредит – под 10% или под 5% годовых. Именно поэтому, к примеру, в западных странах немало людей не могут позволить себе жилье из-за его завышенной стоимости, даже несмотря на низкие ставки по ипотеке.
Оптимальный минимум
Меньший процент первоначального взноса сделает ипотеку еще доступнее для большей аудитории, рассуждает Новиков. При средневзвешенном бюджете предложения в Москве в массовом сегменте в 8,3 миллиона рублей, разница между прежним первоначальным взносом в 20% и пониженным в 15% может достигать более 400 тысяч рублей, что на фоне падения реально располагаемых доходов граждан существенная сумма.
До этого ряд банков анонсировал ипотеку без первоначального взноса, тем не менее проценты по таким кредитам были намного выше, и наплыва клиентов по этим программам зафиксировано не было, продолжает Новиков. Те покупатели, которые рассчитывали на данную программу, часто не могли подтвердить свой доход или, к примеру, имели плохую кредитную историю, поэтому получали отказ. С учетом того, что банки стараются максимально минимизировать свои риски, проверка документов и платежеспособности покупателей недвижимости сегодня проходит очень тщательно, чтобы избежать ухудшения портрета заемщика, добавляет эксперт.
«В целом снижение ипотечной ставки, сокращение первоначального взноса и смягчение других условий кредитования всегда привлекает на рынок покупателей с более скромными финансовыми возможностями», — говорит Литинецкая. Уже сейчас в нашей практике мы наблюдаем, что за ипотекой на новостройки приходят люди с меньшим доходом и возможностью обеспечения имуществом, делится она. Тем не менее, в общем и целом российский заемщик остается дисциплинированным, а доля просроченной задолженности не превышает 1,2% от общей суммы ипотечного долга россиян, замечает Литинецкая.
Сокращение первоначального взноса, конечно, снижает «порог входа» для ипотечного заемщика, ипотека становится доступнее тем людям, у которых нет накоплений или сбережений, соглашается Доброхотова. Однако банки сегодня довольно строго подходят к оценке финансовых возможностей потенциальных клиентов, замечает она. «К тому же по продуктам с 0% взносом процентная ставка намного выше (12,5 – 14%), и, по нашим данным, спрос на ипотеку без первоначального взноса сейчас не очень велик. В общем объеме наших ипотечных сделок такие кредиты составляют всего 2%», — рассказывает Доброхотова.
Шульгина называет первоначальный взнос в 15% «оптимальным минимумом», учитывая, что отдельные банки и вовсе готовы предложить кредиты без первоначального взноса. В этой связи ставки по таким программам несколько выше, зато заемщикам не нужно будет откладывать покупку из-за необходимости копить на первоначальный взнос, говорит она.
Вслед за Сбербанком
Доброхотова прогнозирует, что вслед за Сбербанком в ближайшее время начнут снижение ставок и другие участники топ-10.
«Мы ожидаем, что в течение недели вслед за Сбербанком ставки снизит банк ВТБ, а в течение месяца и другие ведущие и второстепенные игроки ипотечного рынка», — говорит Литинецкая. Для крупнейших кредиторов важно не отдать конкурентам свою долю рынка, поэтому они стараются оперативно корректировать свою ипотечную политику, чтобы не упустить покупателей жилья, которые сейчас есть на рынке, объясняет она.
Литинецкая полагает, что до конца текущего года базовая ставка по кредитам на новостройки при первоначальном взносе 15% на срок до 30 лет составит порядка 8,5%. На горизонте ближайших 1,5-2 лет стоимость кредита может снизиться до 7,5-8%, однако это возможно только при сохранении низкой инфляции и стабильного спроса на ипотеку, говорит она.
